Hoofdstuk 1: algemene begripsbepalingen



Dovnload 247.19 Kb.
Pagina1/5
Datum10.10.2018
Grootte247.19 Kb.
  1   2   3   4   5


Schattingen samenvatting:

Hoofdstuk 1: algemene begripsbepalingen
  1. Algemeen


Schatten is per definitie een vermoedelijke waarde bepalen, uitgaande van een bepaalde kennis, gebaseerd op:

  • Gebruikelijke schattingstechnieken

  • Ondervinding en het op de hoogte zijn van de immobiliën markt

Dit kan zowel een verkoopswaarde zijn als een huurwaarde.

    1. Schattingen voor particulieren

Een particulier doet beroep op een schatter om met kennis van zaken een aankoop of verkoop te verrichten. Het kan ook nuttig zijn bij de verdeling onder familieleden of mede-eigenaars voor de aangifte van nalatenschap.

In geval van echtscheidingen is het nuttig om uit onverdeeldheid te treden.

Een schatter is ook een hulpmiddel bij onteigening.


    1. Schatting voor financiële instellingen

Om de waarde te bepalen van een goed met het oog op een lening. Dit kan een hypothecaire lening zijn, gewone persoonlijke lening of een woonkrediet waarvoor een onroerend goed borg moet staan. In dit geval zal de bank een marge nemen op het schattingsbedrag, zodat de bank bij staking van betalen eventueel beslag kan leggen op het goed zodat dit geen verlies betekend voor de bank. Doorgaans wordt dan het cijfer genomen dat men hanteert bij gedwongen verkoop (= originele waarde * 0,8*0,8)

De schatter werkt voor de bank en zal het bedrag zeker niet overwaarderen.



    1. Schatting voor advocaten

Dit kan zich voordoen naar aanleiding van een echtscheiding of faillissement. Een omstandig en gemotiveerd verslag wordt dan meestal door re rechtbank van koophandel aanvaard zodat een openbare verkoop niet nodig is.

Ook in andere procedures: vereffening, overname, beslaglegging, huurwaardegeschillen,…

De schatter zal een zorgvuldig zijn verslag onderbouwen en motiveren zodat de tegenpartij dit moeilijk kan betwisten.


    1. Schatting voor rechtbanken

In dergelijke gevallen stelt de rechtbank een onpartijdige deskundige aan, of een college van drie deskundigen, met als opdracht het bepalen van de waarde van een onroerend goed.

Meestal is dit verslag niet bindend.



    1. Schattingen voor bedrijfsrevisoren

Bij het oprichten van een vennootschap dient de bedrijfsrevisor de waarde van de onroerende goederen te weten omdat ze dienen om in de vennootschap in te brengen.

Meestal gaat het hier om een patrimoniumvennootschap, die tot doel heeft eigendommen onder te brengen in een vennootschap in plaats van onder persoonlijke naam, zodat een fiscaal voordeel genoten wordt. Zowel op het vlak van dagelijks beheer als eigendomsoverdracht.



    1. Schattingen voor administratie, registratie, belastingen.

De bedoeling hiervan is om de registratierechten niet te laten ontglippen. Daarom zal de ontvanger der registratie bij elke eigendomsoverdracht het goed volgens de gebruikelijke methodes moeten schatten op basis van vergelijkingspunten. Stelt hij vast dat de koopprijs te laag is dan misschien in’t zwart is betaald dan zal hij een bijkomende heffing voorleggen al dan niet met een boete.

Gaat de tegenpartij niet akkoord met deze visie en stappen ze naar de vrederechter dan zal deze opnieuw een onpartijdige schatter aanstellen om een controleschatting uit te voeren. Vervolgens wordt er gehandeld volgens het wetboek der registratierechten en zal het uiteindelijk oordeel bindend zijn.

Een voorafgaande schatting is een schattingsopdracht waarbij een schatter de opdracht krijgt om het patrimonium van iemand te schatten voor of na het overlijden van de eigenaar. Dit met de bedoeling om discussies omtrent de aan te nemen waarde te vermijden wanneer de aangifte bij de ontvanger terecht komt.

Voor de administratie van de BTW kunnen soortgelijke betwistingen behandeld worden met wat betreft het bepalen van de nieuwbouwwaarde van een constructie met het oog op de BTW-heffing.

Voor de administratie van de belastingen kunnen schattingsopdrachten worden uitgevoerd om de waarde van woningen te bepalen in het kader van een klassering in sociale woningen of middelgrote woningen met het oog op de aftrekbaarheid van de intresten.

  1. Soorten waarden


    1. Algemene beschouwingen

De waarde is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan een menselijke noodwendigheid of verlangen.

Waarde is niet gelijk aan prijs. Waarde is objectief, prijs wordt bepaald door overeenstemming



      1. De gebruikswaarde

Voor zaken met een moreel en extra patrimoniaal karakter. Deze zaken zijn niet verhandelbaar, maar hebben toch een grote waarde.

Vb: gezondheid, wijsheid, lucht..



      1. Ruilwaarde

Voor zaken met geldelijke of patrimoniale rechten. Deze zaken zijn wel verhandelbaar.

Munt = standaardmaat van waarde

Vb.: meubels, vee, woningen…

Ze moet wel aan vier zaken beantwoorden:



  • Beantwoorden aan een verlangen

  • Verhandelbaar

  • Moet aangeschaft kunnen worden

  • Niet strijdig zijn met openbare orde



      1. Intrinsieke waarde

Is de innerlijke waarde, is de waarde die bepaald wordt door innerlijke eigenschappen van de zaak zoals de afmeting, vorm, materie,…

      1. Extrinsieke waarde

Is de uiterlijke waarde en deze is subjectief. Ze hangt af van de fysieke verschijningsvorm van de zaak en van de persoon die de zaak aanschouwt.

Vb. een mooie boom in een tuin of een heeft voor ons een andere waarde dan de boom heeft voor een houthandelaar.



      1. Gelegenheidswaarde

Is de waarde die het heeft voor 1 persoon omdat die er goed gebruik van kan maken.

H
A B C


et rode sperceel heeft een gelegenheidswaarde voor perceel A, B, C maar niet voor D.

      1. Gevoelswaarde

Steunt op een subjectieve gevoelskwestie dat komt doordat de mensen aan bepaalde dingen gehecht zijn.

      1. Verbruikerswaarde

Dit hebben voorwerpen die onmiddellijk kunnen gebruikt worden.

Vb. Melk, brood,…



      1. Voortbrengstwaarde

Sommige voorwerpen kunnen zelf nit gebruikt worden maar bezitten toch de eigenschap om verbruikbare zaken te kunnen leveren.

Aan vele van die zaken kunnen twee waarden toegekend worden: de voortbrengstwaarde en de verbruikswaarde:

Vb. een boom geeft appels (voortbrengstwaarde) en daarna hout (verbruikswaarde)


      1. Huidige waarde

Is in het kader van onmiddellijk gebruik of verbruik.

      1. Toekomstwaarde

Is de waarde die het zal hebben in de toekomst.

Vb. een jonge stier heeft een huidige waarde voor de slachter en een toekomstige waarde voor de veefokker



    1. Soorten waarden volgens de RICS-standaarden

Royal Institure of Chartered Surveyors: internationale beroepsvereniging voor landmeters en vastgoedexperten.

      1. Grondslag van de waarde

“Basis of value”

Omschrijft de kenmerken van de transactie die bij de waardebepaling verondersteld worden, zoals de onderlinge relatie en objectieven van de betrokken partijen en de omstandigheden van vraag en aanbod waarbinnen de transactie kadert.

In de RICS-standaarden zijn 4 grondslagen gedefinieerd:

- marktwaarde (market value);

- verhuurwaarde (market rent);

- investeringswaarde (worth, investment value);

- erkende waarde (fair value).

Marktwaarde van een goed (= grondslag van de waarde) na uitvoering van verbeteringswerken (= veronderstelling)

Een waarde dient ook steeds gekoppeld te worden aan gepaste veronderstellingen die de toestand (juridisch, technisch, commercieel, …) van het te schatten gebouw –op datum van de schatting- omschrijven


      1. Venale waarde

“Market Value”

De verkoopbare waarde of waarde bij vrij verkoop. Het stemt overeen met de prijs die men kan bekomen bij een openbare verkoop, in normale omstandigheden bij een normale publiciteit.

Afhankelijk van een omvangrijk complex van waardebepalende factoren.

Ze stemt vooral voort uit vergelijkingspunten.

Deze waarde houdt rekening met de orde der waarde door:


  • Evenwicht tussen vraag en aanbod

  • Gelijkheid van wil van hij die toestemt in de verkoop

  • Situering in een bepaalde tijd

  • Verschillende factoren van het geod zelf:

    • Natuur, samenstelling grond,…

    • Ligging, omgeving, bestemming,…

    • Erfdienstbaarheden, actieve rechten,…

    • Toestand, staat van onderhoud, vetustiteit, schade,…

    • Huurwaarde, bestaande huurovereenkomsten, toekomstwaarde

    • Rendement, huuropbrengst

Volledig analoog stemt de verhuurwaarde (“market rent”) overeen met de prijs die kan bekomen worden bij een onderhandse verhuur tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend, handelend in normale omstandigheden en onder normale voorwaarden van publiciteit en voldoende mededinging

      1. Investeringswaarde

“Investment value / worth”

Waarde die het goed heeft voor één specifieke eigenaar, investeerder of groep van potentiële investeerders, met het oog op een bepaalde investering of economische toepassing van het goed.



      1. Erkende waarde

“Fair value”

Stemt overeen met de prijs die kan bekomen worden bij een onderhandse verkoop tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend, en handelend in normale omstandigheden.

Wordt voornamelijk bepaald door expertise of forfaitair overeen gekomen.


      1. Specifieke waarde

“Specific value”

de waarde van een onroerend goed in specifieke omstandigheden die van toepassing zijn op de transactie.

Enkel zinvol wanneer de omstandigheden duidelijk en ondubbelzinnig gedefinieerd worden.

Vb. Gevoelswaarde koper, mogelijke toekomstige ontwikkelingen van het goed..

Vooral wanneer het goed meer aantrekkelijk is voor één bepaalde (groep) kandidaat-koper(s).


  • Fysische, geografische, economische of juridische aspecten van het goed

Synergetische waarde: komt voort uit de mogelijkheid om twee onroerende goederen samen te voegen tot één geheel, waarbij het nieuwe geheel meer waarde heeft dan de som van de samenstellende delen.

    1. Soorten waarden volgens de RICS-standaarden

      1. De nieuwbouwwaarde

Is de herbouwwaarde van een gebouw. Deze waarde stemt overeen met de prijs die betaald moet worden om het gebouw zoals het er nu sta te laten herbouwen, met dezelfde materialen en bouwkwaliteit met inbegrip van BTW en de erelonen van de architect, ingenieur,… en de bijhorende terrassen, leidingen en aansluitingen. Ze houdt wel niet rekening met de waarde van de grond of beplanting.

      1. De werkelijke waarde

In geval van een onroerend goed is dat de nieuwbouwwaarde, verminderd met de vetustiteit.

Dit is de waarde voor gelijk wie.



      1. De verkoopswaarde van gebouwen bij gedwongen verkoop.

Gedwongen verkoop van een gebouw is de verkoop waarbij het moet toegewezen worden ongeacht de gehaalde prijs.

Dit komt voor bij beslaglegging, er wordt meestal een lagere waarde bekomen dan bij openbare verkoop. (= originele waarde * 0,8*0,8)



      1. De kostende prijs

Is een innerlijke waarde. Deze waarde houdt rekening met de gedane kosten, waarvan sommige niet kunnen herwonnen worden bij de verkoop. Ze worden bij een schatting meestal niet in rekening gebracht.

Vb. de erelonen van architecten, veiligheidscoördinators, …




  1. Deel met je vrienden:
  1   2   3   4   5


De database wordt beschermd door het auteursrecht ©tand.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina